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土地・建物の有効活用

農地

 

遊休地

 

倉庫

 

農地

 

遊休地

 

倉庫

 

活用方法を見直したい 収益の高い安心できる借主をご紹介します。
投資資金が心配だ 資金調達方法・ローコスト開発をご提案します。
相続・税務対策は? 資産活用に関する疑問・悩みをご相談下さい。

 

土地・建物の有効活用例

(1) 農地・遊休地の開発 ロードサイド店舗(コンビニ・ファミレス)
(2) 既存建物の改築 飲食店舗・専門店舗(ファーストフーズ・レンタル)
(3) 工場等の再開発 複合型商業施設(スーパー・家電)

 

契約形式

(1) 土地の賃貸借契約

1. 事業用定期借地 土地を10~20年賃貸し、借主が建物を建築します。
2. リース方式 リース会社に土地を貸し、リース会社が建物を賃貸します。
3. 駐車場賃貸借 建物を建築しない場合、造成費用負担は話し合いで決めます。

 

(2) 建物の賃貸借契約

1. 建築協力金方式 預託保証金で建物を建築し、土地・建物を賃貸します。
2. 定期借家 自己資金で建物を建築し、期間を定めて建物を賃貸します。
3. リース方式 建物をリース契約し、借主に賃貸します。

 

(3) 営業の契約

1. フランチャイズ  自己資金で建物を建築し、経営指導を受けて自ら経営します。
2. 代理店 自己資金で建物を建築し、代理店契約を結び自ら経営します。

 

税務対策

(1) 相続税 土地に貸し建物を建築すると、評価額が下がります。
(2) 贈与税 清算課税制度を活用すると、有利に贈与できます。
(3) 所得税 資産管理会社を設立すると、必要経費が多く認められます。

 

賃貸借手順

(1) 賃貸の合意 物件を調査し、基本的賃貸条件を決めます。
(2) 契約の締結 テナントを募集し、賃貸借契約を結びます。
(3) 建物の建築 必要な手続きをし、建物を建築します。
(4) 契約の開始 開店前に公正証書を作成し、開店時から契約が開始されます。

 

街づくり三法の活用

街づくり三法(大規模小売店舗立地法・改正都市計画法・中心市街地活性化法)を活用して、地域主導で創意工夫して街づくりを行う地盤が整いました。

 

大規模小売店舗立地法

交通渋滞や騒音、ゴミ・廃棄物問題、街並みづくりといった地域の生活環境も調整項目にし、大型店は地域に配慮するよう促されています。これにより自治体の出店調整及び審査は「地域環境」を基準に設けられることになり、営業調整から環境調整に移行されます。

 

改正都市計画法

 地方分権の理念を踏まえ、特別用途地域を市町村が決定できるようになりました。これにより、個性ある街づくりや地域主導によるタウンマネジメントといった観点から、ユニークな地域開発ができるようになります。
 平成19年11月30日に施行され、延べ床面積が1万㎡を超える大型商業施設の出店は、商業・近隣商業・準工業地域以外は原則禁止になりました。
 ただし、地元市町村が対象地域を規制のない商業・近隣商業・準工業の各地域に用途変更するか、大型店を含む街づくり構想の地区計画を策定した場合は出店できます。

 

中心市街地活性化法

 市町村中心の第3セクターであるタウンマネジメント機関(TMO)の設置が最大の特徴です。中心商店街のテナントミックスからキーテナントの誘致まで行う地元主導のディベロッパーといえる機関となります。
 活性化法では、TMOへの専門家派遣費用、計画作成のための調査研究費の助成、TOMが実施する具体事業への支援などが用意されています。

 

街づくり三法の活用

 地域ぐるみの取り組みと中小商店の自助努力によって、空き店舗対策やテーマ性を持った中心市街地の再生とユニークな街づくりが促進されれば、利便性があり、生活しやすい環境が整っていきます。
 若い世代が地域に残り、独立開業しやすい環境をつくることにもつながり、地域の不況対策や人材流出に歯止めをかけたり、Uターンや後継者の増加にもつながります。
 今後の街づくりは、商業だけの発想ではなく観光業などと連携して、街に来る人を増やし関連した地場の農産品、水産品などの産業が盛んになっていくことで様々な波及効果が期待できます。また、そういった情報を発信する地域コミュニティが発展していくことが望まれています。

 

街づくり三法による出店調整

(1) 商業出店を規定する法律

大規模小売店舗立地法・改正都市計画法・中心市街地活性化法(三法の整合性はまだ無い)

 

(2) 規模

届け出対象面積1,000㎡超 (規模による区分廃止)
床面積10,000㎡以上は立地規制

 

(3) 調整項目

交通渋滞対策、駐車・駐輪整備、交通安全対策、騒音・排ガス対策、廃棄物処理

 

(4) 審査期間

最短8ヶ月~最長12ヶ月

 

(5) 用途規制

特別用途地区の廃止により、市町村が種類・目的を決定できる。
商業施設の出店不可ゾーン(制限)、誘致ゾーン(税収)が生じる可能性がある。

 

(6) 中心市街地

中心市街地活性化法により、再開発などによる大型店誘致促進などの可能性(審査基準等は不明) 。

 

(7) 大型店の審査主体

都道府県・政令指定都市が独自運用のため、審査・調整内容に差が出る可能性がある。

 

(8) ローカルルール

都市計画法に基づく特別用途規制の他、自治体独自の環境保全要綱など。

 

節税対策

農地を賃貸する場合、地目を宅地又は雑種地に変更しますので、土地の固定資産税と相続税が増えます。年間の固定資産税は約1~2か月分の地代相当額になりますが、相続税の増加額は大きいので、事前に節税対策をしておく必要があります。

 

相続時清算課税制度

(1) 65歳以上の親が成人した子に生前贈与しても2,500万円までは非課税になり、それを超えた額は20%の税率で贈与税を払う。

(2) のちに親が死亡して相続を迎えたとき、相続人は上記の生前贈与された財産を相続財産に合算して相続税の計算をする制度です。

(3) この制度では贈与時の評価で相続財産に加算されるので、値上がりする財産、確実に収益の上がる財産の相続には有利です。

(4) 具体的には、評価の低い農地で生前贈与をした場合、相続人は開発後の地代収入を得ることができます。

 

その他の節税方法

(1) 路線価の5%以内の年額地代で土地を賃貸し、その土地に建物が建つと、課税評価額は約45%に下がります。

(2) 資産管理会社を自宅内に設立し、土地を個人が会社に安く貸し、会社が転貸すると、会社は個人より多くの必要経費(個人からの借地料・事務所の家賃・水道光熱費・通信費・接待交際費・火災保険料・人件費等)が認められるので、個人・会社共に節税できます。

(3) 赤字会社の株式を安く取得すれば、5年間又は累積赤字額を超える黒字がでるまでは、所得税の節約ができます。

(4) 会社の設立・合併・買収の場合、相続人が借入等により出資をして、配当・役員報酬等で借入金を返済していけば、有利な事業継承ができます。